סוגי השקעות אלטרנטיביות בנדל"ן
אחת האפשרויות שעומדות בפני המשקיעים היא השקעות נדל"ן דרך קרנות פרייבט אקוויטי.
קיימות קרנות נדל"ן ישראליות וקרנות נדל"ן בחו"ל, בעיקר בארה"ב ואירופה.
אסטרטגיית ההשקעה בקרנות השקעה אלה היא רכישה של נכסים, השבחה ומכירה. בדרך כלל, השקעות אלו לא סחירות למשך 3-5 שנים בהתאם למדיניות הקרן אולם משלמות ריבית או "קופון" כאשר מדובר בנכס מניב.
הנדל"ן (הנכסים או המגרש) אותה רוכשת הקרן משועבדים לטובת המשקיעים (השותפים המוגבלים).
לרוב קיימים 2 סוגי השקעות אלטרנטיביות:
להלן 2 סוגי השקעות אלטרנטיביות נפוצות:
פרויקט ייזום – רכישת מגרש, בניית בניין ומכירת הדירות או לחילופין השכרתן ומכירת כל הנכס בשלמותו כנכס מניב. חלוקת התקבולים – קרן + תשואה/ריבית לאחר המימוש.
פרויקט מניב – רכישת נכס קיים, מגורים או מסחרי, הכולל שוכרים, השבחתו ומכירה בתקופה המוגדרת מראש. חלוקת התקבולים – תשואה/ריבית שוטפת מחולקת על בסיס רבעוני + חלוקת רווחים נוספת לאחר המימוש.
מסלולי השקעה בקרנות נדל"ן:
מסלול חוב (Debt) או מסלול מימון – המשקיע מלווה ל"שותפות" חלק מההון העצמי הנדרש תמורת ריבית ידועה מראש.
"השותפות" (הלווה) מעמידה את ההון העצמי הנדרש לפרויקט בתמורה לאחוזים מהרווח.
לאחר החזר מלוא הקרן + הריבית למשקיע תחולק גם יתרת הרווחים בין המשקיעים.
במסלול זה הריבית מוגבלת וידועה מראש.
למשקיעים במסלול "חוב" מובטחת קדימות על פני ההון בהחזר הקרן + הריבית ולכן נחשבת בטוחה יותר ממסלול ההון.
מסלול הון (Equity) – המשקיע הינו שותף ב"שותפות" ייעודית המוקמת לכל פרויקט ורוכשת את הנכס או המגרש.
"השותפות" מעמידה את ההון העצמי הנדרש לפרויקט בתמורה לאחוזים מהרווח.
רווחי הפרויקט מחולקים בין המשקיעים והיזם בהתאם לתוכנית העסקית.
במסלול זה התשואה אינה מוגבלת בהכרח.
קרנות הלוואות P2P
קרן הלוואות P2P משקיעה בפלטפורמות חברתיות המאפשרות לאנשים פרטיים להלוות כסף לאנשים אחרים. המלווה הוא למעשה משקיע שנהנה משיעורי ריבית משתלמים, מאחר שנחסך ממנו תיווך הבנק.
הקרנות הללו מספקות צינור אשראי להלוואות מסוג זה בפיזור רחב, שנועד למזער את סיכוני ההפסד.
קרנות תשתיות
קרנות תשתיות מאפשרות לכל משקיע להיחשף למיזמי תשתיות לאומיים משמעותיות כמו התפלת מים, טיהור שפכים, הקמת כבישים, הפעלת תשתיות חשמל וטלפון וכל תשתית אחרת שתבוצע בשיתוף פעולה בין המדינה והמגזר הפרטי.
הקרנות הללו פועלות במודל ריט. כלומר, כמו קרנות נדל"ן.
בארץ מנסים להקים מס' קרנות כאלו אולם בעולם ישנם קרנות תשתיות רבות.
קרנות גידור
קרן גידור היא קרן המשתמשת במגוון כלים פיננסיים מתוחכמים כדי למקסם את פוטנציאל הרווח בכל מצב של השוק.
הקרן "מגדרת" את הרווחים וההפסדים ומכאן נובע שמה.
אחת הדרכים העיקריות שבאמצעותן היא עושה זאת היא דרך השקעה בשוק ההון באמצעות רכישת אופציות או מכירה בחסר (Short).
הקרן איננה סחירה וכפופה לפחות רגולציה בהשוואה להשקעות אחרות. מדובר באלטרנטיבה שלרוב אפשרית בסכומי השקעה גבוהים יחסית.
קרן ציבורית או שותפות מוגבלת?
לרוב, ההשקעה יכולה להיות בקרן השקעות אלטרנטיביות ציבורית או פרטית.
קרן ציבורית זה קרן שהונפקה בבורסה וניתן לבצע רכישה של נייר ערך לא סחיר ולהחזיק בו בתיק ההשקעות בבנק.
קרנות פריבט אקוויטי הן קרנות פרטיות המוקמת כ"שותפות מוגבלת" ומטרתם לרכוש חברות או נכסים שיש להם פוטנציאל השבחה גבוה, להשביח את הנכסים ואז לממש את ההשקעה (אקזיט).
ההבדל העיקרי בין השקעות הפרייבט אקווטי נבדלות בינהם בגודל החברות שבהן הם משקיעות ואורך חיי ההשקעה.
המבנה המשפטי של קרן השקעות אלטרנטיביות פרטית הוא שותפות מוגבלת. הגוף שמקים ומנהל את הקרן הוא (LP (Limited Partners אשר מגייס משקיעים שהופכים ל"שותפים מוגבלים" (GP – General Partners).
מבנה משפטי זה מאפשר להגן על המשקיעים ועל הכספים המנוהלים בנאמנות ונמצאים בתוך חשבון השותפות המוגבלת ולמנהל הקרן קיימת אפשרות לנהל כספים אלו בתוך הקרן.
לקרן יש נאמן המאפשר את ביצוע הפעולות בשותפות בהתאם לתקנון הקרן המאפשרת הגנה על המשקיעים.
קרן השקעות אלטרנטיביות – בשורה התחתונה
מכשירי ההשקעה האלטרנטיביים מאפשרים שילוב של השקעות לא סחירות וגיוון תיק ההשקעות והאפשרויות להשקעות אלטרנטיביות גדול ומלא פוטנציאל.
היתרון המרכזי בהשקעות אלטרנטיביות הוא שהם אינם מושפעים מהתנודתיות של שוק ההון.
בשנים האחרונות, מכשירי השקעה אלו הפכו לפופולריים במיוחד עקב הריבית האפסית והרצון לפזר סיכונים על פני אפיקים רבים ובכך להקטין את הסיכון ולהגדיל את התשואה בתיק.
משרדנו עובד עם קרנות פרטיות וציבוריות רבות בארץ ובעולם המיועדים לכל סוגי המשקיעים.
כחלק מתכנון פיננסי מקיף אנו נשאף לשלב השקעות מסוג זה כחלק בלתי נפרד מתיק ההשקעות.
לקריאה נוספת
תיקון 190 – הטבת מס לגימלאים שיש להם קצבת פנסיה
יובלים פמילי אופיס
ייעוץ פרישה לפנסיה
