פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים (מסלול הפטור)
סעיף 2(א) בפקודת מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), תש"ן-1990 קובע את גובה הפטור הניתן על הכנסה מהשכרת דירה למגורים.
תקרת הפטור הינה 5,654 ש"ח (נכון לשנת 2024).
יחיד שהייתה לו בשנת המס הכנסה של דמי שכירות, יהא פטור ממס על הכנסה זו, ובלבד שלא הייתה לו הכנסה מהשכרת דירות מגורים בסכום כולל העולה על 5,654 ש"ח (נכון לשנת המס 2024) בשל חודש השכרה כלשהו בשנת המס; לעניין סעיף זה יראו כהכנסת היחיד גם הכנסה של דמי שכירות של בן זוגו המתגורר עמו או של ילדו עד גיל שמונה עשרה.
במידה וההכנסה משכירות עולה על התקרה הקבועה בחוק, יחול מנגנון פטור עד ה"תקרה המתואמת". כלומר, במידה וההכנסה מהשכרת נכס למגורים תעבור את התקרה, יוקטן התקרה הפטורה בגובה ההכנסה שעולה על תקרת הפטור.
לפיכך, הכנסה משכירות העולה על 11,308 ש"ח בחודש לא תהיה זכאית לפטור ממס.
יש לחשב את הפטור באופן הבא:
- מפחיתים את סכום תקרת הפטור מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה שהתקבל בפועל, ההפרש ביניהם יחשב כסכום עודף על התקרה.
- מפחיתים את הסכום העודף על התקרה מסכום תקרת הפטור. ההפרש המתקבל הוא הסכום הפטור.
- מפחיתים את הסכום הפטור מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל. ההפרש המתקבל הוא הסכום החייב במס.
דוגמא:
בעל נכס מקבל הכנסה משכירות דירה למגורים ע"ס 6,600 ש"ח.
ההכנסה גבוהה ב-946 ש"ח מתקרת הפטור (5,654 ש"ח) ולכן הפטור יהיה רק על 4,690 ש"ח (תקרת הפטור קטנה ב-946 ש"ח) ואילו על 1,910 ש"ח יהיה חיוב במס לפי מדרגות המס השולי (מתחיל במדרגה של 31%) ואם הנישום הגיע לגיל 60 מדרגות המס השולי יתחילו ב10%.
הקלות למי שמשכיר דירה ומשלם שכירות – החל משנת 2023
במסגרת חוק ההתייעלות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו-2024 בוצע תיקון 264 לפקודת מס הכנסה, לפיו, התווסף סעיף 122(ו) המעניק הטבה שנועדה להקל על מי שיש לו "דירת מגורים יחידה" ומעדיף, משיקוליו, לגור בדירת מגורים אחרת או לגור "בבית אבות" או "בבית חולים גריאטרי". ההטבה מאפשרת למי שיש לו דירת מגורים יחידה שאותה הוא משכיר ובמקביל באותה תקופה הוא משלם דמי שכירות לצורך שכירת דירת מגורים אחרת בישראל למגוריו, או שמשלם בעד מגוריו/מגורי בן זוגו המתגורר עימו בבית אבות או בבית חולים גריאטרי לנכות מהכנסות השכירות המתקבלות מהדירה המושכרת את דמי השכירות המוטבים ששילם, עד לסכום של 90,000 ש"ח בשנה. ההטבה תחול על הכנסות שכירות המתקבלות מתחילת שנת 2023 ואילך.
ההטבה מאפשרת למי שיש לו דירת מגורים יחידה שאותה הוא משכיר (להלן: "הדירה המושכרת"), ובמקביל באותה תקופה הוא משלם דמי שכירות לצורך שכירת דירת מגורים אחרת בישראל למגוריו או שמשלם בעד מגוריו/מגורי בן זוגו המתגורר עימו בבית אבות או בבית חולים גריאטרי (להלן: "דמי שכירות מוטבים") – לנכות מהכנסות השכירות המתקבלות מהדירה המושכרת את דמי השכירות המוטבים ששילם, עד לסכום של 90,000 ש"ח בשנה.
ההטבה תחול על הכנסות שכירות המתקבלות מתחילת שנת 2023 ואילך, ותינתן רק למי שמדווח ומשלם מס לפי סעיף 122 לפקודה, תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה, ככל שנותרו הכנסות שכירות לאחר קיזוז דמי שכירות מוטבים.
משכיר שיש לו תיק במס הכנסה, נדרש לדווח על פרטי הדירה המושכרת לצרכי מגורים ועל הדירה שהוא שוכר (כגון: כתובת הנכס, סה"כ הכנסות מהשכרת הדירה, סה"כ דמי שכירות ששולמו) וכן להצהיר כי בבעלותו דירת מגורים יחידה מושכרת וכי הוא שוכר דירה בישראל למגוריו ומבקש להפחית את הוצאות שכר הדירה ששילם.
במקרה בו הכנסות שכר הדירה למגורים עבורן שולם 10% עולות על 375,000 ש"ח בשנת 2023, קיימת חובת הגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.
מסלולי המס הקיימים על הכנסה מהשכרת דירה למגורים
- מסלול הפטור – הכנסה מהשכרת דירה למגורים עד לתקרה של 5,654 ש"ח תהיה הכנסה פטורה ממס וזאת בהתקיים התנאים המצטברים הבאים:
א. מדובר בדירה למגורים.
ב. השוכר והמשכיר הם יחידים.
ג. הפטור יחול אם ההכנסה אינה מעסק לפי סעיף 2(1).
ד. לא ניתן לדרוש הוצאות כלל.
ה. תקרת הפטור עומדת על סך של 5,654 ש"ח בחודש (נכון לשנת 2024).
חשוב לדעת! כל חריגה מהפטור תגרום להקטנת הפטור בסכום החריגה. - מסלול עם הוצאות – הכנסה חייבת במס לפי סעיף 2(6) לפקודה – הכנסה בשיעורי מס לפי מדרגות המס השולי המתחיל ב-31%. מהכנסה זו ניתן לדרוש הוצאות כגון: פחת, תיקונים, ריביות וכו' אולם אם הנישום הגיע לגיל 60 מדרגות המס השולי יתחילו ב10%.
- מסלול מס 10% על הכנסות משכירות דירה למגורים – סעיף 122 לפקודה קובע כי שיעור המס על הכנסות מהכנסה על השכרת דירת מגורים יעמוד על 10% מסכום ההכנסות ברוטו ובהתקיים התנאים המצטברים הבאים:
א. משכיר הדירה הוא יחיד.
ב. הדירה משמשת למגורים בלבד.
ג. הדירה נמצאת בישראל.
ד. לא מדובר על הכנסה מעסק אצל המשכיר.
ה. המשכיר לא דורש הוצאות כולל הוצאות פחת. במסלול זה לא ניתן לדרוש הוצאות.
בכל שנת מס ניתן לבחור את המסלול המועדף.
תשלום מס מופחת בשיעור של 10% בשל הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל
על פי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, ניתן לשלם מס מופחת בשיעור של 10% בשל הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל.
את המס יש לשלם פעם בשנה – תוך 30 יום מתום שנת המס (עד 30 בינואר).
הכנסה המתקבלת מראש בגין שכירות
סעיף 8ב לפקודת מס הכנסה קובע כי בסיס הדיווח על הכנסות מסעיף 2(6) ו- 2(7) לפקודה יהיה על בסיס מזומן ללא קשר לבסיס הדיווח של הנישום.
כלומר, אם הנישום מקבל הכנסות מראש על שנים קדימה יש לדווח על ההכנסה בשנה שבה התקבלה.
כאשר נרשמת הכנסה מראש ובשנים שלאחר מכן היו הוצאות הקשורות לנכס ניתן לראות בהוצאות אלו כהוצאות ניתנות לקיזוז כנגד כל מקור הכנסה.
במידה ואין הכנסה באותה שנה שבה נרשמה ההוצאה הנישום רשאי לתקן את הדוח של השנה בה דיווח על ההכנסה. כלומר, ניתן לדרוש את ההוצאה גם בגין הכנסות שהתקבלו בשנים קודמות.
כאשר יקבל החזר מס ההחזר יתקבל ללא הפרשי הצמדה וריבית.
מיסוי על הכנסות מהשכרת נכסים בחו"ל
סעיף 122 לפקודה – הסעיף קובע שיחיד רשאי לשלם 15% מס על השכרת מקרקעין מחוץ לישראל (לא רק דירת מגורים) בתנאי שלא מדובר על הכנסה מעסק ולא דורש הוצאות (למעט הוצאות פחת).
נישום שבוחר לשלם 15% מס לא יהיה רשאי לקבל זיכוי מהמס הזר אותו שילם בחו"ל.
הנישום יכול לבחור לשלם מס לפי שיעורי המס השולי (מתחיל ב-31% מס שולי) ואז יוכל לדרוש הוצאות ולקבל זיכוי מהמס הזר אותו שילם בחו"ל.
בחירת המסלול הכדאי עבור הנישום תלויה בנתונים האישיים של כל אדם, סיווג ההכנסה, דרישת הוצאות עבור ההכנסה ואינה מהווה תחליף ליעוץ מקצועי ע"י יועץ מס או רו"ח המתחשבת בצרכים האישיים של כל אדם.
