מיסוי הכנסה על שכר דירה – המדריך המלא

בעל נכס המשכיר דירת מגורים בישראל רשאי לבחור את מסלול המס המועדף עליו. במאמר זה נסקור את האפשרויות השונות החלות על המשכיר ומהם מסלולי המס העדיפים על מנת להפחית את חבות המס.

עודכן לאחרונה:

19 בפברואר 2021

עדי שהרבני

עודכן לאחרונה: 19 בפברואר 2021

פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים (מסלול הפטור)

סעיף 2(א) בפקודת מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), תש”ן-1990 קובע את גובה הפטור הניתן על הכנסה מהשכרת דירה למגורים.
תקרת הפטור הינה 5,100 ש”ח (נכון לשנת 2021).

יחיד שהייתה לו בשנת המס הכנסה של דמי שכירות, יהא פטור ממס על הכנסה זו, ובלבד שלא הייתה לו הכנסה מהשכרת דירות מגורים בסכום כולל העולה על 5,100 ש”ח (נכון לשנת המס 2021) בשל חודש השכרה כלשהו בשנת המס; לעניין סעיף זה יראו כהכנסת היחיד גם הכנסה של דמי שכירות של בן זוגו המתגורר עמו או של ילדו עד גיל שמונה עשרה.

במידה וההכנסה משכירות עולה על התקרה הקבועה בחוק, יחול מנגנון פטור עד ה”תקרה המתואמת”. כלומר, במידה וההכנסה מהשכרת נכס למגורים תעבור את התקרה, יוקטן התקרה הפטורה בגובה ההכנסה שעולה על תקרת הפטור.

לפיכך, הכנסה משכירות העולה על 10,200 ש”ח בחודש לא תהיה זכאית לפטור ממס.

דוגמא:
בעל נכס מקבל הכנסה משכירות דירה למגורים ע”ס 6,100 ש”ח.
ההכנסה גבוהה ב-1,000 ש”ח מתקרת הפטור (5,100 ש”ח) ולכן הפטור יהיה רק על 4,100 ש”ח (תקרת הפטור קטנה ב-1,000 ש”ח) ואילו על 2,000 ש”ח יהיה חייב במס לפי מדרגות המס השולי (מתחיל במדרגה של 31%)

מסלולי המס הקיימים על הכנסה מהשכרת דירה למגורים

  1. מסלול הפטור – הכנסה מהשכרת דירה למגורים עד לתקרה של 5,100 ש”ח תהיה הכנסה פטורה ממס וזאת בהתקיים התנאים המצטברים הבאים:
    א. מדובר בדירה למגורים.
    ב. השוכר והמשכיר הם יחידים.
    ג. הפטור יחול אם ההכנסה אינה מעסק לפי סעיף 2(1).
    ד. לא ניתן לדרוש הוצאות כלל.
    ה. תקרת הפטור עומדת על סך של 5,100 ש”ח בחודש.
    חשוב לדעת! כל חריגה מהפטור תגרום להקטנת הפטור בסכום החריגה.
  2. מסלול עם הוצאות – הכנסה חייבת במס לפי סעיף 2(6) לפקודה – הכנסה בשיעורי מס לפי מדרגות המס השולי המתחיל ב-31%. מהכנסה זו ניתן לדרוש הוצאות כגון: פחת, תיקונים, ריביות וכו’.
  3. מסלול מס 10% על הכנסות משכירות דירה למגורים – סעיף 122 לפקודה קובע כי שיעור המס על הכנסות מהכנסה על השכרת דירת מגורים יעמוד על 10% מסכום ההכנסות ברוטו ובהתקיים התנאים המצטברים הבאים:
    א. משכיר הדירה הוא יחיד.
    ב. הדירה משמשת למגורים בלבד.
    ג. הדירה נמצאת בישראל.
    ד. לא מדובר על הכנסה מעסק אצל המשכיר.
    ה. המשכיר לא דורש הוצאות כולל הוצאות פחת. במסלול זה לא ניתן לדרוש הוצאות.

בכל שנת מס ניתן לבחור את המסלול המועדף.

הכנסה המתקבלת מראש בגין שכירות

סעיף 8ב לפקודת מס הכנסה קובע כי בסיס הדיווח על הכנסות מסעיף 2(6) ו- 2(7) לפקודה יהיה על בסיס מזומן ללא קשר לבסיס הדיווח של הנישום.
כלומר, אם הנישום מקבל הכנסות מראש על שנים קדימה יש לדווח על ההכנסה בשנה שבה התקבלה.

כאשר נרשמת הכנסה מראש ובשנים שלאחר מכן היו הוצאות הקשורות לנכס ניתן לראות בהוצאות אלו כהוצאות ניתנות לקיזוז כנגד כל מקור הכנסה.
במידה ואין הכנסה באותה שנה שבה נרשמה ההוצאה הנישום רשאי לתקן את הדוח של השנה בה דיווח על ההכנסה. כלומר, ניתן לדרוש את ההוצאה גם בגין הכנסות שהתקבלו בשנים קודמות.
כאשר יקבל החזר מס ההחזר יתקבל ללא הפרשי הצמדה וריבית.

מיסוי על הכנסות מהשכרת נכסים בחו”ל

סעיף 122 לפקודה – הסעיף קובע שיחיד רשאי לשלם 15% מס על השכרת מקרקעין מחוץ לישראל (לא רק דירת מגורים) בתנאי שלא מדובר על הכנסה מעסק ולא דורש הוצאות (למעט הוצאות פחת).

נישום שבוחר לשלם 15% מס לא יהיה רשאי לקבל זיכוי מהמס הזר אותו שילם בחו”ל.

הנישום יכול לבחור לשלם מס לפי שיעורי המס השולי (מתחיל ב-31% מס שולי) ואז יוכל לדרוש הוצאות ולקבל זיכוי מהמס הזר אותו שילם בחו”ל.

בחירת המסלול הכדאי עבור הנישום תלויה בנתונים האישיים של כל אדם, סיווג ההכנסה, דרישת הוצאות עבור ההכנסה ואינה מהווה תחליף ליעוץ מקצועי ע”י יועץ מס או רו”ח המתחשבת בצרכים האישיים של כל אדם.

אהבתם? שתפו עם חברים!

שיתוף ב email
שתפו במייל
שיתוף ב twitter
שתפו בטוויטר
שיתוף ב facebook
שתפו בפייסבוק
שיתוף ב whatsapp
שתפו בוואטסאפ
שיתוף ב email
שיתוף ב twitter
שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp

רוצה להשאר מעודכן?

הירשמו לניוזלטר שלנו, לקבלת עדכונים וטיפים להתנהלות פיננסית טובה יותר.

רוצה להתייעץ עם המומחים שלנו?

משרדנו מספק שירות מקצועי בתחום הפיננסי. אתם מוזמנים להשאיר פרטים ואחד מאנשי המקצוע שלנו יצור אתכם קשר תוך יממה ויספק לכם מענה ושירות מקצועי

כתבות נוספות שתאהבו

אינפוגרף
תיהיו הראשונים שתקבלו

יש לנו עוד המון תכנים איכותיים בשבילך!

כתבות עם טיפים להתנהלות פיננסית נכונה, השקעה בשוק ההון ועוד